深化土地改革 释放居民消费【亿发游戏官方官网】

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作者：全国人大财政经济委员会委员、清华大学政治经济学研究中心主任 蔡继明深化土地制度改革的七大突破口：第一，让市场要求土地资源配置;第二，坚决公益性征地原则;第三，限制对农地入市的容许;第四，彰显农民宅基地原始的用益物权;第五，容许变动挂勾指标对村际省际交易;第六，避免农地规模经营的障碍;第七，土地修法要顶层设计上下一致。2018年上半年，我国城镇居民人均消费性开支总计同比减6.8%，一季度同比甚至仅有减5.7%、刷新2003年以来新高。

7月社会消费品零售总额同比名义快速增长8.8%、实际快速增长6.5%，分别为2003年7月、2003年6月以来新高。一方面仍然特别强调消费市场需求对GDP快速增长的贡献率要增大，另一方面消费增长速度创了新高，很多人回应有可能产生了困惑。在经济增长速度下降的过程中，投资在上升，进出口也呈现出负增长，而消费对经济的夹住起到当然也是相对而言的。在当前形势下，消费的快速增长理所当然超过更高一些的水平。

高房价等因素扼制了居民消费快速增长我国房价收益比过低。中房智库研究院2017年全国35个重点城市房价收益比报告：比起2016年，2017年房价收益比上升的城市仅有9个，而7成以上城市房价收益比仍在下降，即人均农村居民收益与房价差距更加大。其中香港分列第一，其次是上海、北京。我国家庭负债率持续上升。

根据国际清算银行统计资料，2017年中国居民部门杠杆率(贷款/GDP)为48.4%，虽明显高于发达国家平均值的76.1%，但已显著低于新兴市场平均值的39.8%。考虑到中国居民报酬份额偏高，以GDP为分母测算中国居民部门债务问题不存在高估。

我国居民债务与农村居民收益之比呈现出直线下降态势。截至2017年，我国家庭债务与农村居民收益之于多约112%，早已多达美国当前水平(104%)。再加隐蔽的民间借贷等无法被统计资料的部分，实质上中国家庭债务率更高。

个人房贷余额占到居民债务的比例下降，2016年超过峰值。其中，个人房贷余额不存在高估，无法体现流向房市的信用债、消费债等。居民借钱开销日益减轻，用作其他消费的份额就不会适当增加。房贷与居民消费呈现出负相关。

根据我们课题组2015-2017年分省面板数据的重返结果，家庭杠杆率的下降与居民消费开支增长速度呈圆形负相关，住户贷款与存款之比下降1个百分点，消费开支增长速度平均值上升0.2个百分点，这指出主要由购房贷款引发的居民特杠杆不道德对家庭消费不存在吸管效应。此外，城市化进程上升对消费也不会产生负效应。城市化不会夹住内需，一个城市居民的消费是一个农村居民的消费两倍以上，也低于农民工的消费。如果我们把更加多的农民和农民工改变为市民，他们的消费不会大幅度提高。

关于这个问题，根据中国社会科学院副院长蔡昉的测算，中国户籍制度改革顺利可使未来潜在增长率提升1-2个百分点。如果非农产业的劳动参与率每年提升一个百分点，GDP潜在增长率可以提升0.88个百分点。

以2015年为事例，一个城镇居民的月消费为1782.7元，是一个农民工月消费的1.7倍。我们现在有2.8亿农民工，其中被国家统计局统计资料为城镇常住人口的大约是2.25亿，还包括他们的家属。如果入城的2.25亿农民工及家属市民化后消费水平超过城市居民水平，则年追加消费2.1万亿元。

目前，我国城市化进程在逐步上升。常住人口城镇化率是58%，户籍人口城镇化率只有42%，差距16个百分点，也就是说2.25亿的农民工是半城市化的，他们没户口。另外，还要注意到我们谈的是城镇化，城镇化不仅还包括658个城市，还包括2万个镇，2万个镇的居民应当是镇民，而不是市民。

去除2亿多镇民，城市化亲率也就是42%，这个速度并不低。我国年度入城农民工数量增加。2010年左右农民工、出外农民工、本地农民工增长速度闻覆以回升，2017年分别为1.7%、1.5%、2%。其中，在出外农民工中，2016、2017年入城农民工分别上升1.1%、快速增长0.9%。

城市化亲率上升直接影响消费市场需求增加。现行土地制度推高了房价减缓了城市化现行土地制度引高房价。

任何单位和个人做建设必需申请人用于国有建设用地，政府是住宅用地的唯一供给者。政府对住宅建设用地的独家独占必定造成高地价从而造成高房价。大量农村集体建设用地只有被征税为国有建设用地才能用作房地产开发。农村中不存在着大量小产权房，但小产权房作为三违建筑被禁令入市交易。

住宅用地占到城市建设用地的比例过较低。2016年我国城镇建设用地中居住用地、工业用地比例分别为31.7%、18.4%。

国际上居住用地一般占比在50%左右，工业用地占到比10%-15%。与国际上比起，我国居住用地比例显著偏高、工业用地比例偏高。

美国居住用地比例在1980-2007年未曾高于54%，日本1965年以来工业用地比例未曾低于12%，2015年住宅用地比例曾超过61%。城市建设用地的逆市场化供给造成高房价。在刚刚须要遏止不了的情况下，应当减少有效地供给来诱导价格上涨。

人口与土地的区位错配。2008年至2016年东部地区每年跨省出外的农民工数量严重不足1000万人，而中西部地区农民工出外人数大约6500万，其中流向东部地区的人数约5960万。

但是，每年追加建设用地的供给是忽略的，由原本的70%向东部弯曲到现在是70%向中西部弯曲。由此造成中西部土地供大于求，导致大量的空城;东部的土地则供不应求，造成房价攀升。高房价诱导了城市化进程。

2017年我国常住人口城镇率为58.52%，但户籍人口城镇化率只有42.35%，高于常住人口城镇化率16.17个百分点，二者之间的差额就是总数为2.23亿的农民工及其家属。这种半城市化造成一系列问题：还包括镇守儿童、镇守妇女和镇守老人。

宅基地的非用益物权化，阻塞了农民财产收益渠道。农民对集体的宅基地只有使用权，没原始用益物权，无法租赁、出让、抵押;农民的宅基地不能在集体经济的组织内部调剂;由于宅基地不具备原始的用益物权，所以农民住宅的租赁、出售和抵押也受到了法律容许;小产权房作为三违建筑未予确权注册颁证。

深化土地制度改革的七大突破口第一，让市场要求土地资源配置。中共中央十八届三中全会认为：经济体制改革的核心是处置好政府与市场的关系，让市场在资源配置中起决定性起到。

土地是财富之母，劳动是财富之父，土地和劳动是最基本的两大完整资源，市场在资源配置中的决定性起到，首先不应在土地和人口资源配置中反映出来。要让市场要求土地资源的配备，就要建构城乡统一的集体建设用地市场，淡化净化行政配备资源的色彩。第二，坚决公益性征地原则。

宪法第十条明确规定，国家只有出于公共利益的必须才能依法征税或接管农村集体的土地，公共利益的必须意味着是征税或接管农村集体土地的必要条件而不是充分条件;但事实上这40年来，地方政府无论是公共利益的必须，还所谓公共利益的必须，不准都采行征税的办法，把集体土地变为国有土地。其中绝大部分用作非公共利益的必须。下一步的改革要严苛遵守宪法，依法治国首先要依宪治国。即使是出于公共利益的必须必需征税农村集体的土地，也必需对被征地农民或集体给与公平、合理的补偿;无法说道这是公共利益竟然农民做到壮烈牺牲。

第三，限制对农地入市的容许。2017年，我国城乡建设用地的包含：城镇用地9.6344万平方公里，村庄用地19.327万平方公里。我国农村集体建设用地是城镇的2倍多，而城市常住人口早已多达58%。

这就意味著农村大量的建设用地是闲置、浪费的。19.327万平方公里的村庄建设用地中存量集体经营性建设用地只有2.8万平方公里，仅有占到农村集体建设用地的14.5%，且基本都已投入使用，只能靠这部分土地入市足以构成城乡统一的建设用地市场以减轻城市建设用地供求矛盾。

农村宅基地占到集体建设用地的 70%以上。随着更加多的农村人口向城市移往，农村宅基地大量闲置。所以，彰显农村宅基地原始的用益物权，容许农民的宅基地租赁、出让、抵押，并将其中最少三分之一多达农民自寄居必须的宅基地动态调整为经营性建设用地转入市场，则城市建设用地将减少50%，由现在的9万平方公里，减少至13.5万平方公里。

第四，彰显农民宅基地原始的用益物权。《物权法》虽然首先在第一百一十七条对用益物权的权能下了一般定义：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法拥有占据、用于和收益的权利，但尔后对建设用地使用权和宅基地使用权的用益物权却做到了有所不同的规定。实质上，《物权法》所谓的建设用地使用权特指国有建设用地使用权，这种使用权具备前述用益物权的一般属性，并且可以出让、交换、出资、赠予或者抵押，而《物权法》所谓的宅基地使用权能不同于住宅建设用地使用权，后者作为国有建设用地的一个亚种享有前述用益物权的一切权能，而前者作为农村集体所有的宅基地使用权，其使用权人只对集体所有的土地拥有占据和用于的权利，没收益权，更加不可以出让、交换、出资、赠予或者抵押。

第五，容许变动挂勾指标对村际省际交易。在市场经济体制下，偏远地区的宅基地不值钱，大自然就复垦为农地。城市周边的土地钱，大自然就变为建设用地。

但由于现在仍然是计划手段掌控着土地，退而求其次的方法就是变动挂勾。对于城镇建设用地的严重不足，可以通过将整治节余的农村建设用地以指标的方式移往到城镇用于。

这样偏僻地方的农民把宅基地指标卖给城市周边的农民，城市周边的农民按照规划必要把土地变为建设用地，这样两方的农民都可以借此获得益处，原本的土地出让金也相等重新分配。此外要创建变动挂勾指标跨省交易全国统一市场，要容许变动挂勾指标在村集体之间交易。

第六，避免农地规模经营的障碍。政府无法强制农民光阴或退出农地总承包权，如《总承包法》第26条第2款所规定的：承包期内，承包方全家迁出设区的市，改以非农业户口的，应该将总承包的耕地和草地交还发包方。

承包方不交还的，发包方可以交还总承包的耕地和草地。应当探寻创建入城农民承包地、宅基地有偿解散机制，从而希望农村移往人口向大中城市集中于。《总承包法》中的这一条款正是必须通过总结农地三权分置的经验而加以改动的。

此外，政府也不该容许农民土地总承包权的光阴。随着更加多的农民入城农民工落户和迁移移居，传统的村落有的兴盛，有的衰败，彼此之间的拆分重组早已不可避免，由此必定拒绝农地总承包权的光阴横跨原集体经济的组织的界限，甚至有所不同村落的集体土地所有权也难免会再次发生适当的移往和重组。

农地制度的决定应当迎合这一城乡关系变革和农村传统社会变革的历史潮流。第七，土地修法要顶层设计上下一致。

根据宪法第十条城市土地要归国家所有，集体土地入市，转入城市建设规划。所以要修法，首先牵涉到的是宪法的涉及修改。接下来，要改动《城市房地产管理法》《物权法》和《担保法》的涉及条款，彰显农村宅基地使用权原始的用益物权权能，容许农村宅基地使用权租赁、抵押、借贷、承继和出让。

此外，改动《农地总承包法》，彰显农地总承包权权利光阴的权能。最后，中止国务院及有关部门对城镇居民出售农村住宅或租地建房的规定，以增进城乡要素对话、城乡融合发展。更加多涉及信息请求采访中公时事政治[正当理由声明]本文源于网络刊登，专供自学交流用于，不包含商业目的。

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